Lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ tăng 105% trong một quý là con số đủ để bất kỳ ai dừng lại đọc. Nhưng phần lớn mức tăng trong kết quả kinh doanh IDC quý 2/2026 không đến từ việc bán được nhiều đất hơn, mà đến từ thời điểm những hợp đồng đã ký được đưa vào sổ.
Bài này dựa trên báo cáo cập nhật của Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội công bố ngày 03/08/2026, đối chiếu với quy định kế toán có hiệu lực từ đầu năm nay. Tổng công ty IDICO niêm yết trên HNX với mã IDC.
Kết quả kinh doanh IDC quý 2 và sáu tháng
Số liệu theo báo cáo tài chính hợp nhất, trích trong báo cáo của SHS:
Chỉ tiêu (tỷ đồng) | Q2/2026 | Q2/2025 | 6T/2026 | 6T/2025 |
|---|---|---|---|---|
Doanh thu thuần | 2.270 | 1.763 | 3.756 | 3.557 |
Lợi nhuận gộp | 849 | 545 | 1.238 | 1.096 |
Biên lợi nhuận gộp | 37,4% | 30,9% | 33,0% | 30,8% |
Lợi nhuận trước thuế | 833 | 519 | 1.253 | 1.040 |
Lợi nhuận sau thuế | 663 | 416 | 1.001 | 833 |
Lợi nhuận công ty mẹ | 610 | 298 | 880 | 641 |
Hai điều đáng chú ý ngay ở bảng này.
Quý 2 gánh gần như toàn bộ phần tăng của cả nửa năm. Doanh thu sáu tháng chỉ tăng 5,6% trong khi riêng quý 2 tăng 28,8%, nghĩa là quý 1 thấp hơn cùng kỳ. Đó là dấu hiệu đầu tiên của một doanh nghiệp có kết quả theo nhịp bàn giao chứ không theo nhịp bán hàng đều đặn.
Lợi nhuận công ty mẹ tăng 105%, nhanh gấp đôi mức tăng của lợi nhuận sau thuế. Chênh lệch giữa hai dòng này là phần thuộc về cổ đông thiểu số ở các công ty con, nên khi phần lợi nhuận tăng thêm tập trung ở những dự án công ty mẹ sở hữu tỷ lệ cao, dòng dưới cùng tăng nhanh hơn hẳn dòng trên.
Biên lợi nhuận nở ra vì đất được bàn giao, không vì giá thuê tăng
Biên lợi nhuận gộp quý 2 đạt 37,4%, so với 30,9% cùng kỳ. SHS giải thích mức mở rộng này đến từ điểm rơi ghi nhận doanh thu một lần cho thuê đất tại các dự án hiện hữu có giá vốn thấp, cụ thể là Hựu Thạnh và Phú Mỹ 2 mở rộng.
Cơ chế ở đây đơn giản hơn vẻ ngoài của nó. Những khu công nghiệp này được đền bù giải phóng mặt bằng từ nhiều năm trước, nên giá vốn mỗi mét vuông đã cố định ở mặt bằng cũ, trong khi giá cho thuê là giá của hôm nay. Mỗi lô đất bàn giao vì thế mang theo một biên lợi nhuận rộng, và biên của cả quý phụ thuộc vào việc quý đó bàn giao được bao nhiêu.
Nói cách khác, biên 37,4% không phải một năng lực mới của doanh nghiệp. Nó là hệ quả của việc quý 2 tình cờ là quý bàn giao nhiều.
Hai cách đưa cùng một hợp đồng vào sổ
Đây là phần đáng học nhất, và nó áp dụng cho mọi doanh nghiệp cho thuê đất khu công nghiệp chứ không riêng IDC.
Khách thuê đất khu công nghiệp thường trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê, có thể lên tới vài chục năm. Doanh nghiệp có hai cách đưa khoản tiền đó vào báo cáo kết quả kinh doanh.
Ghi nhận một lần dồn toàn bộ doanh thu vào kỳ bàn giao. Phân bổ thì chia đều cho từng năm trong thời hạn thuê. Tổng tiền thu về giống hệt nhau; thứ khác nhau là hình dạng của đường lợi nhuận qua thời gian, và đó là thứ nhà đầu tư nhìn vào.
Cơ cấu doanh thu sáu tháng của IDC cho thấy cả hai cách cùng tồn tại trong một báo cáo:
Mảng (tỷ đồng) | 6T/2026 | 6T/2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
Kinh doanh điện | 1.851 | 1.738 | +6,5% |
Cho thuê đất KCN, ghi nhận một lần | 917 | 612 | +49,8% |
Cho thuê đất KCN, phân bổ | 273 | 221 | +23,5% |
Dịch vụ khu công nghiệp | 295 | 250 | +18,0% |
Thu phí đường bộ | 244 | 233 | +4,7% |
Hoạt động xây dựng | 59 | 108 | -45,5% |
Kinh doanh bất động sản | 40 | 267 | -85,0% |
Sản phẩm và dịch vụ khác | 77 | 128 | -39,6% |
Tổng | 3.756 | 3.557 | +5,6% |
Khoản ghi nhận một lần đạt 917 tỷ đồng, tăng gần một nửa so với cùng kỳ, và chính nó kéo lợi nhuận cả kỳ. Khoản phân bổ chỉ 273 tỷ đồng. Nếu toàn bộ 917 tỷ kia được rải đều cho vài chục năm thay vì dồn vào một kỳ, bức tranh sáu tháng sẽ khác hẳn dù doanh nghiệp không làm gì khác đi.
Một thay đổi quy định đang treo trên đúng dòng này
Ngày 27/10/2025, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 99/2025/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp, thay thế Thông tư 200/2014/TT-BTC, hiệu lực từ 01/01/2026.
Theo Tin nhanh Chứng khoán, quy định mới yêu cầu doanh thu từ cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ phải được phân bổ theo thời hạn thuê, thay vì để doanh nghiệp chọn giữa phân bổ và ghi nhận một lần như trước. Cũng theo bài báo này, tác động với nhóm khu công nghiệp là đáng kể: Sonadezi Châu Đức dự kiến doanh thu năm 2026 giảm 54,3% và lợi nhuận sau thuế giảm 83,7%.
Ở đây có một điểm chúng tôi không giải thích được bằng tài liệu đang có, và xin nêu ra thay vì bỏ qua. Thông tư có hiệu lực từ đầu năm 2026, nhưng báo cáo của SHS vẫn ghi nhận 917 tỷ đồng doanh thu cho thuê đất theo phương pháp một lần trong sáu tháng đầu năm 2026, tăng 49,8% so với cùng kỳ. Chúng tôi không tìm được trong tài liệu đang có lời giải cho khoảng vênh này, dù nó có thể đến từ điều khoản chuyển tiếp, từ thời điểm ký hợp đồng, hoặc từ cách phân loại khoản mục.
Người đọc muốn đi tiếp nên đối chiếu thuyết minh báo cáo tài chính bán niên đã soát xét của doanh nghiệp, phần chính sách kế toán về ghi nhận doanh thu. Đó là chỗ duy nhất trả lời dứt điểm được.
Những mảng còn lại nói gì
Doanh thu điện sáu tháng đạt 1.851 tỷ đồng, là mảng lớn nhất tính theo doanh thu và tăng 6,5%. Nhưng lợi nhuận gộp mảng này giảm 6,9% còn 143 tỷ đồng, biên gộp co về 7,7% từ 8,8%, do giá vốn điện đầu vào tăng 7,8%, nhanh hơn giá bán. Đây là đặc thù của hoạt động phân phối điện qua trạm 110/22kV trong khu công nghiệp: biên mỏng nhưng dòng tiền đều.
Thu phí đường bộ đạt 244 tỷ đồng, tăng 4,7%, lợi nhuận gộp 106 tỷ đồng, giảm nhẹ 1,4%. Dự án BOT An Sương - An Lạc dự kiến thu phí tới quý 4/2032.
Bất động sản nhà ở chỉ đạt 40 tỷ đồng, giảm 85%, do nền so sánh cao khi cùng kỳ năm ngoái ghi nhận tập trung dự án Bắc Châu Giang. Đây là biến động mang tính chu kỳ dự án, không phải mảng suy yếu.
Ghép ba mảng này lại thì thấy một cấu trúc đáng chú ý: phần tạo dòng tiền đều đặn có biên rất mỏng, còn phần tạo lợi nhuận lại lồi lõm theo tiến độ bàn giao.
Hai thông tin khác trong kỳ
Ban lãnh đạo cho biết đang cân nhắc chuyển niêm yết từ HNX sang HOSE vào cuối năm 2026. Đây là thay đổi về sàn giao dịch chứ không phải về hoạt động kinh doanh; khác biệt giữa các sàn được giải thích ở bài chứng khoán là gì.
IDC cũng đang hoàn tất góp 306 tỷ đồng bằng tài sản để lập CTCP VTA Global Port và nắm 51%, gắn với cảng Mỹ Xuân A vốn có chi phí xây dựng dở dang 422 tỷ đồng, đồng thời đã nhận đặt cọc 350 tỷ đồng từ các đối tác góp vốn. Bước này bổ sung mảng logistics cảng thuỷ nội địa cho cụm khu công nghiệp Phú Mỹ.
Quỹ đất và các dự án gối đầu
Theo báo cáo, IDICO đang quản lý 13 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 4.073 ha. Các dự án đang là động lực và sắp thành động lực:
Dự án | Vị trí | Quy mô | Trạng thái theo báo cáo |
|---|---|---|---|
Hựu Thạnh | Tây Ninh | 395 ha thương phẩm | Lấp đầy khoảng 44%, còn khoảng 315 ha, giá thuê khoảng 148 USD/m² |
Phú Mỹ 2 và mở rộng | TP.HCM | 716 ha thương phẩm | Lấp đầy khoảng 75%, giá thuê 124-126 USD/m² |
Tân Phước 1 | Đồng Tháp | 470 ha, thương phẩm 363 ha | Hạ tầng khởi công quý 1/2026, dự kiến mở bán quý 4/2026 |
Vinh Quang giai đoạn 1 | Hải Phòng | 226 ha trên tổng 350 ha | Khởi công 15/01/2026, dự kiến cho thuê từ cuối 2026 |
Phú Long | Ninh Bình | 416 ha, IDC sở hữu 75% | Hạ tầng từ quý 4/2025, thu hút nhà đầu tư từ quý 2/2026 |
SHS ước tính khi toàn bộ nhóm dự án mới đi vào khai thác, quỹ đất thương phẩm sẽ tăng thêm gần 1.400 ha. Song song, doanh nghiệp đẩy mạnh nhà xưởng và kho xây sẵn với kế hoạch xây mới hơn 100.400 m² sàn trong năm 2026.
Điểm cần giữ trong đầu khi đọc bảng trên: quỹ đất là điều kiện cần của doanh thu tương lai, không phải doanh thu. Một dự án 400 ha chỉ thành tiền khi có khách ký hợp đồng và đủ điều kiện bàn giao, và quãng đường từ khởi công tới bàn giao thường tính bằng năm. Đây cũng là lối đọc đã dùng ở bài quỹ đất Khang Điền.
Những gì báo cáo không nói chắc được
Dự phóng cả năm 2026 trong báo cáo đặt doanh thu 10.855 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.101 tỷ đồng, so với 8.588 tỷ và 2.354 tỷ của năm 2025. Sáu tháng đầu năm mới hoàn thành 43,2% kế hoạch lợi nhuận trước thuế của chính doanh nghiệp, nghĩa là phần lớn kỳ vọng dồn vào nửa cuối năm.
Ba giả định đứng sau con số đó, và cả ba đều chưa xảy ra tại thời điểm báo cáo. Tân Phước 1 phải ký được hợp đồng ghi nhớ từ cuối quý 3 và mở bán trong quý 4. Vinh Quang phải bắt đầu cho thuê từ cuối năm. Và phương pháp ghi nhận doanh thu phải cho phép phần bàn giao đó vào sổ ngay trong năm. Chậm một trong ba, con số cả năm đổi theo.
Cách lần theo một con số tới tận nơi nó sinh ra, bằng chính báo cáo tài chính của doanh nghiệp, được trình bày kỹ hơn ở bài đọc báo cáo tài chính HAH.
Điều đáng mang về từ quý này gọn trong một câu: khi một doanh nghiệp có thể chọn thời điểm đưa doanh thu vào sổ, tốc độ tăng trưởng của một quý nói về lịch bàn giao nhiều hơn là về sức khoẻ kinh doanh.
